Villino con giardino in vendita a Roma Madonnetta, 143 mq su tre livelli

Porzione di villino trifamiliare libera su tre lati in via Apollonio Pergeo, quartiere Madonnetta, Municipio X di Roma, in adiacenza all'Axa. Giardino esclusivo, due posti auto in corte privata, 30 mq di terrazze e classe energetica D. 143 mq commerciali 

Dove si trova

Il villino sorge alla Madonnetta, quartiere residenziale a bassa densità del Municipio X di Roma, incastonato tra Acilia, Dragona, Malafede e il consorzio dell'Axa. Via Apollonio Pergeo corre a ridosso del confine con l'Axa ed è caratterizzata da ville unifamiliari, villini a schiera e piccole palazzine immerse nel verde, senza promiscuità con destinazioni d'uso industriali o edilizia intensiva.

È una rendita di posizione concreta: si vive il contesto e i servizi di prossimità dell'Axa senza sostenerne le quote consortili né i valori al metro quadrato. Il Parco della Madonnetta, una delle aree verdi attrezzate più estese del quadrante, è il riferimento sportivo e ricreativo del quartiere.

Per gli spostamenti, la via Cristoforo Colombo garantisce un collegamento diretto con l'Eur e il centro di Roma; la via Ostiense e le stazioni ferroviarie di Acilia e Casal Bernocchi completano la rete verso la città.

Come sono distribuiti i 143 mq

L'immobile si sviluppa su tre livelli con uno schema che separa nettamente servizi, zona giorno e zona notte.

Piano terra — accessi e servizi

Giardino di proprietà esclusiva con cancello carrabile elettrico, due posti auto scoperti all'interno della corte, locale accessorio coperto adibito a lavanderia e magazzino, accesso al vano scala. Le attività domestiche più rumorose restano confinate qui, lasciando il piano superiore alla vita di casa.

Primo piano — zona giorno

Salone, cucina abitabile separata, una seconda camera utilizzabile come studio o stanza ospiti, bagno finestrato. Balcone e terrazzo per 30 mq complessivi di superficie esterna, in continuità diretta con salone e cucina: per gran parte dell'anno il living si estende all'aperto.

Secondo piano mansardato — zona notte

Livello interamente dedicato alla camera padronale, con bagno privato en-suite e balcone di circa 4 mq. La collocazione all'ultimo livello isola la stanza dal resto dell'abitazione.

Tre lati liberi: perché conta nella pratica

In una trifamiliare, l'esposizione su tre lati avvicina di fatto l'unità a una porzione caposchiera. Le conseguenze si misurano ogni giorno: luce naturale su più fronti anziché su due paralleli, riscontro d'aria trasversale che rende efficace il raffrescamento naturale nei mesi estivi romani, e un abbattimento netto dei rumori di trasmissione dalle unità contigue. È la differenza principale rispetto ai villini a schiera interclusi presenti nella stessa zona, che a parità di metratura scontano valori unitari sensibilmente inferiori.

Impianti, finiture e classe energetica D

Il limite ricorrente delle costruzioni degli anni Ottanta è l'obsolescenza impiantistica. Qui gli interventi di manutenzione straordinaria sono già stati fatti:

• Infissi in PVC con doppio vetro, che azzerano la dispersione termica per trasmissione e migliorano l'isolamento acustico
• Riscaldamento autonomo, con gestione indipendente dei consumi invernali
• Aria condizionata con pompe di calore per la stagione estiva
• Porta blindata all'ingresso
• Fibra ottica già attiva, requisito ormai dirimente per chi lavora da casa

Il risultato è un APE in classe D su un fabbricato del 1985, cioè costruito prima della Legge 10/1991 sul risparmio energetico. È un dato fuori scala rispetto allo stock immobiliare italiano coevo, che si concentra in classe F e G.

La direttiva europea EPBD, nota come direttiva “Case Green”, sta introducendo una forma di obsolescenza normativa: il mercato sconta in anticipo il valore degli immobili poco efficienti in previsione dei costi di riqualificazione. Portare un villino di questa tipologia dalla classe G alla classe D comporta indicativamente una spesa tra 30.000 e 50.000 euro tra infissi, generatore e isolamenti parziali. Qui quel lavoro è già stato sostenuto dalla proprietà, e chi acquista non deve metterlo a budget.

A chi si rivolge

Il posizionamento sotto la soglia dei 400.000 euro intercetta il segmento più attivo del quadrante sud-ovest romano: giovani professionisti e famiglie in crescita che lasciano il trilocale in zona semicentrale per una tipologia indipendente con spazi esterni. È anche la risposta naturale a chi sta uscendo dal mercato della locazione romana, dove nell'ultimo anno i canoni sono cresciuti di quasi il 10%.

Scheda tecnica