Introduzione

Se possiedi un appartamento costruito in un Piano di Zona di Roma, probabilmente lo hai già scoperto: finché resta il vincolo del prezzo massimo di cessione, non puoi venderlo al valore di mercato. E una compravendita fatta ignorando il vincolo espone a contestazioni anche dopo il rogito.

La via d’uscita è l’affrancazione, cioè la rimozione del vincolo dietro pagamento di un corrispettivo a Roma Capitale. Il problema, per anni, sono stati i tempi: con la procedura ordinaria è il Comune a fare il conteggio, e le pratiche si sono accumulate negli uffici.

La procedura semplificata ribalta questa logica. Il calcolo lo fa un tecnico di fiducia, sotto la propria responsabilità, e l’istanza viaggia interamente online sul portale SIAT. In questa guida vediamo come funziona, perché il SIAT è obbligatorio e perché la Relazione Tecnica Asseverata è il documento da cui dipende tutto.

Che cos’è la procedura semplificata di affrancazione

La procedura semplificata è stata introdotta da Roma Capitale nel 2020 con apposite Linee Guida (Determinazione Dirigenziale QI 1746/2020), dopo il Decreto MEF n. 151/2020 sulla rimozione dei vincoli di prezzo nell’edilizia convenzionata. Il principio è semplice: il proprietario non aspetta che sia l’ufficio a calcolare quanto deve pagare, ma incarica un professionista abilitato che lo determina applicando la formula ufficiale.

Il Comune, a quel punto, non parte da zero: riceve una pratica già completa, con il calcolo esplicitato, le dichiarazioni del richiedente e del tecnico e la quietanza del pagamento.

Per chi ha un acquirente pronto, la differenza è decisiva: il vincolo resta l’ostacolo principale al rogito, e ogni mese guadagnato è un mese in meno di trattativa sospesa.

SIAT: il portale ormai obbligatorio

Dal 10 giugno 2023 ogni nuova istanza di affrancazione o di trasformazione, ordinaria o semplificata, si presenta esclusivamente sul SIAT (Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni) di Roma Capitale. La PEC, usata in passato, non è più un canale valido per le nuove domande.

Tre conseguenze pratiche da conoscere:

•          La semplificata la presenta solo un tecnico. L’accesso per questa procedura è riservato ai professionisti abilitati al SUET; chi appartiene a un ordine non previsto nel SUET deve chiedere un’abilitazione specifica. Il proprietario, da solo, può presentare unicamente la procedura ordinaria.

•          Si paga solo dal portale. Il corrispettivo si versa direttamente sul SIAT, non più con il vecchio servizio di riscossione reversali del portale comunale.

•          Tutto resta tracciato. Dal SIAT si segue lo stato della pratica, si caricano le integrazioni richieste dall’ufficio e si scarica l’esito.

Un vantaggio spesso sottovalutato: chi aveva già avviato una trasformazione in via ordinaria può annullarla e ripresentarla in forma semplificata sul SIAT, conservando il regime originario se più favorevole.

Il ruolo cruciale della Relazione Tecnica Asseverata

Nella procedura semplificata la Relazione Tecnica Asseverata è il cuore della pratica: è il documento con cui il professionista, sotto la propria responsabilità personale ai sensi del D.P.R. 445/2000, determina il corrispettivo di affrancazione ed esplicita il meccanismo di calcolo seguito.

In concreto, la relazione deve:

•          Applicare la formula ufficiale prevista dalle Linee Guida, partendo dai dati della convenzione: oneri originari per area e urbanizzazione, cubatura convenzionale, quota millesimale dell’alloggio.

•          Documentare lo stato di diritto dell’immobile: titolo di provenienza, convenzione di riferimento, eventuali precedenti istanze sulla stessa unità.

•          Accompagnarsi alle dichiarazioni sostitutive del richiedente e del tecnico, sui modelli messi a disposizione da Roma Capitale.

•          Essere coerente con il pagamento: la quietanza dell’intero corrispettivo o della prima rata viene allegata all’istanza.

Perché è cruciale? Perché è proprio la qualità della relazione a decidere i tempi. Una relazione completa e ben argomentata consente all’ufficio una verifica rapida. Un calcolo impreciso, un dato della convenzione sbagliato o un documento mancante generano richieste di integrazione, e ogni integrazione riporta la pratica in coda.

C’è poi un aspetto di tutela: l’asseverazione è una dichiarazione con responsabilità anche penale per il tecnico. Un errore nel corrispettivo può emergere in seguito e richiedere conguagli, proprio quando l’immobile è già stato venduto. Per questo la scelta del professionista non è un dettaglio burocratico.

Come si svolge, passo per passo

1.        Verifica preliminare. Si recuperano atto di provenienza, convenzione del Piano di Zona e dati catastali, e si controlla se il vincolo è ancora vigente.

2.        Incarico al tecnico. Il proprietario affida l’incarico a un professionista abilitato al SIAT.

3.        Calcolo e Relazione Tecnica Asseverata. Il tecnico determina il corrispettivo e redige relazione e dichiarazioni.

4.        Istanza e pagamento sul SIAT. La pratica viene caricata sul portale e il corrispettivo versato direttamente online.

5.        Verifica di Roma Capitale. L’ufficio controlla la pratica ed emette la determinazione, comunicata individualmente.

6.        Atto notarile. Si stipula la convenzione integrativa di affrancazione davanti al notaio: da quel momento l’immobile è libero dal vincolo.

Gli errori che fanno perdere mesi

•          Usare dati della convenzione presi da documenti incompleti o non aggiornati.

•          Non dichiarare un’istanza già presentata in passato per la stessa unità.

•          Affrontare affrancazione e trasformazione del diritto di superficie in tempi diversi, quando conviene valutarle insieme.

•          Mettere in vendita l’immobile senza aver chiarito prima tempi e costi della rimozione del vincolo.

Domande frequenti

Posso presentare la procedura semplificata da solo sul SIAT? No. La procedura semplificata richiede un tecnico abilitato che sottoscrive la Relazione Tecnica Asseverata. Il proprietario può presentare da sé solo la procedura ordinaria.

Posso ancora inviare l’istanza via PEC? No, per le nuove domande. La PEC resta utilizzabile solo per le integrazioni di pratiche presentate prima del passaggio al SIAT.

Come si paga il corrispettivo? Esclusivamente tramite il portale SIAT, al momento della presentazione dell’istanza.

Ho già una pratica ordinaria in attesa: posso passare alla semplificata? Per le trasformazioni Roma Capitale lo consente, annullando la vecchia istanza e mantenendo il regime più favorevole. Conviene far valutare il caso specifico a un tecnico prima di decidere.

Quando l’immobile diventa liberamente vendibile? Dopo la stipula dell’atto notarile di affrancazione, che segue l’esito positivo della pratica.

Velocizza l’affrancazione con i nostri tecnici

Dal 1984 Immobiliare Cannavale si occupa di immobili con situazioni giuridiche complesse nel quadrante sud di Roma, vincoli convenzionali compresi. Per l’affrancazione lavoriamo con tecnici abilitati al SIAT che redigono la Relazione Tecnica Asseverata e seguono la pratica fino all’atto notarile.

Tu porti i documenti dell’immobile; noi verifichiamo la convenzione, stimiamo il corrispettivo e ti diciamo con chiarezza tempi e costi prima di iniziare. Se stai pensando di vendere, impostiamo affrancazione e commercializzazione in parallelo, così l’acquirente non resta in attesa.

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Riferimenti normativi

•          Roma Capitale – SIAT, Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni

•          Roma Capitale – Procedura semplificata

•          Roma Capitale – Avviso abilitazione accessi al SIAT

•          Determinazione Dirigenziale QI 1746/2020 – Linee Guida procedura semplificata

•          Decreto MEF 28 settembre 2020, n. 151 – Regolamento sulla rimozione dei vincoli di prezzo nell’edilizia convenzionata