Certificato di Agibilità a Roma: Quando Serve per il Rogito

A Roma succede più spesso di quanto si pensi. La trattativa è chiusa, il prezzo è concordato, la banca ha deliberato il mutuo. Poi, a dieci giorni dal rogito, qualcuno chiede il certificato di agibilità e il venditore scopre di non averlo mai avuto, oppure di avere in mano un documento che riguarda solo una parte dell'immobile.

Da quel momento l'operazione entra in una zona grigia in cui si decide tutto: se si firma, a quale prezzo, con quali garanzie e con quali responsabilità a carico di chi vende. Capire quando l'agibilità è davvero determinante, e quando invece la sua assenza è fisiologica, è una delle competenze tecniche che separano una compravendita gestita da una compravendita subita.

Che cos'è oggi l'agibilità (e che cosa non è)

Il "certificato" in senso stretto non esiste più. Dal 2016 è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, che attesta come le caratteristiche di un determinato immobile siano idonee all'uso dichiarato, sotto il profilo della salute e della sicurezza delle persone e sotto quello della regolarità edilizio-urbanistica. La disciplina è contenuta negli articoli 24 e 25 del D.P.R. 380/2001 e la segnalazione, a Roma, viene presentata allo Sportello Unico per l'Edilizia da un tecnico abilitato che assevera sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti. Bollettino di Legislazione Tecnica

Qui va fissato subito un punto che genera enormi equivoci: l'agibilità non è la conformità urbanistica. Sono due verifiche distinte. Un immobile può essere perfettamente conforme ai titoli edilizi e privo di agibilità perché la pratica non è mai stata conclusa; e può esistere una segnalazione di agibilità che però resta inefficace, perché a monte c'è un abuso edilizio mai sanato. L'agibilità non sana nulla: certifica l'idoneità all'uso di ciò che è legittimo.

Senza agibilità il rogito è nullo?

No, e questa è la risposta che spiazza molti venditori. A differenza delle menzioni urbanistiche obbligatorie (art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 L. 47/1985) e della dichiarazione di conformità catastale, la mancanza dell'agibilità non determina la nullità dell'atto.

Il problema è un altro, ed è più insidioso. Il venditore ha l'obbligo, ai sensi dell'art. 1477, comma 3, del codice civile, di consegnare all'acquirente i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, certificato di agibilità compreso. Non consegnarlo è un inadempimento, e la giurisprudenza ha costruito su questo un impianto molto preciso. La Cassazione distingue tre scenari: la vendita di aliud pro alio, quando le difformità riscontrate non sono in alcun modo sanabili; il vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali, quando le difformità sono sanabili; e l'inadempimento non grave, che fonda solo responsabilità risarcitoria e non la risoluzione del contratto, quando la mancanza della certificazione è dovuta a un semplice ritardo nella pratica amministrativa. LavoripubbliciBollettino di Legislazione Tecnica

Tradotto: la stessa assenza documentale può costare al venditore poche centinaia di euro di spese tecniche oppure la risoluzione della vendita con restituzione del prezzo e risarcimento del danno, anche anni dopo il rogito. La differenza non sta nel documento mancante, ma in ciò che c'è dietro.

Quando l'agibilità diventa davvero decisiva

Nella pratica quotidiana della nostra zona, l'agibilità passa da dettaglio a elemento determinante in questi casi:

– Acquisto con mutuo. Il perito dell'istituto rileva l'assenza e molte banche sospendono l'erogazione o chiedono un'integrazione documentale. È la causa numero uno di rogiti rinviati.
– Immobili commerciali, uffici, magazzini, strutture ricettive. Senza agibilità per la destinazione dichiarata non si ottengono le autorizzazioni all'esercizio, e l'acquirente compra un contenitore inutilizzabile.
– Nuove costruzioni e immobili integralmente ristrutturati. Qui l'agibilità deve esserci: la sua assenza segnala quasi sempre un cantiere chiuso male, un collaudo mancante o difformità rispetto al progetto approvato.
– Superfici "vissute" ma non agibili. Taverne, seminterrati, sottotetti e verande chiuse: se il prezzo è stato costruito su metri quadrati che l'agibilità non copre, la contestazione è dietro l'angolo.
– Preliminari già firmati. Se il compromesso contiene l'impegno a consegnare l'agibilità, il venditore si è assunto un'obbligazione contrattuale autonoma, e non potrà più invocare la tolleranza del mercato.

Edifici storici contro nuove edificazioni: due mondi che non vanno confusi

È qui che l'analisi si fa romana.

Il fabbricato storico. L'obbligo generalizzato di licenza di abitabilità si afferma con il Testo Unico delle Leggi Sanitarie del 1934. Per gli edifici anteriori, e per larga parte del tessuto storico della città e dei borghi costieri, l'assenza del documento è fisiologica: non c'è irregolarità da sanare, c'è semplicemente un certificato che all'epoca non era previsto. In questi casi la verifica si sposta sull'esistenza di licenze o autorizzazioni successive, sugli interventi di ristrutturazione eseguiti nel tempo e sulla effettiva rispondenza ai requisiti richiesti oggi. Il rischio concreto non è l'assenza del foglio, ma l'impossibilità tecnica di ottenerlo: altezze interne ridotte, rapporti aeroilluminanti insufficienti, locali sottoposti a vincolo che non tollerano gli adeguamenti necessari.

Su questo fronte qualcosa è cambiato. Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha introdotto nell'art. 24 del D.P.R. 380/2001 i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater, abbassando le soglie minime di altezza e di superficie per i locali situati in edifici oggetto di interventi di recupero o di ristrutturazione. Il tecnico abilitato può oggi asseverare la conformità per locali con altezza interna fino a 2,40 metri anziché 2,70, e per alloggi monostanza fino a 20 metri quadrati per una persona e 28 per due, purché si tratti di interventi finalizzati a garantire l'adattabilità e il miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie. La deroga vale per interventi su edifici esistenti, non per le nuove costruzioni. Molte situazioni che fino al 2024 erano bloccate oggi sono recuperabili, ma solo con un progetto, non con una dichiarazione. Agibilità, riduzione delle altezze e superfici minime nel D.L. Salva casa | Bollettino di Legislazione Tecnica +2

La nuova edificazione. Palazzine e villini degli ultimi cinquant'anni raccontano una storia opposta. Qui l'agibilità, o la licenza di abitabilità dell'epoca, deve esistere: se manca, la causa è quasi sempre una pratica mai conclusa, un frazionamento successivo mai certificato o un cambio d'uso mai formalizzato. In contesti nati da lottizzazioni convenzionate, il documento può essere stato rilasciato per l'intero comparto e non per la singola unità, con effetti tutt'altro che neutri in sede di trattativa.

Il terzo caso: gli immobili condonati. Per le opere oggetto di sanatoria, l'art. 35, comma 20, della L. 47/1985 consente il rilascio dell'agibilità anche in deroga a requisiti fissati da norme regolamentari, purché non siano pregiudicate sicurezza, salubrità e igiene. È una porta importante in molte aree del quadrante sud, ma richiede che il condono sia effettivamente perfezionato, oneri versati e titolo rilasciato, non semplicemente "presentato negli anni Ottanta".

I rischi delle false dichiarazioni in atto notarile

Molti venditori risolvono il problema nel modo peggiore: dichiarano ciò che serve a far firmare. È la scelta più pericolosa di tutta l'operazione.

Le dichiarazioni rese davanti al notaio non sono opinioni commerciali, sono attestazioni su circostanze oggettive destinate a entrare in un atto pubblico. La Cassazione ha stabilito che integra il reato di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico la condotta della parte di un contratto di compravendita che dichiari falsamente al notaio rogante la conformità dell'immobile alle caratteristiche previste dal titolo edilizio, precisando che le dichiarazioni mendaci rilevanti sono quelle relative a circostanze oggettive, non quelle che attengono a qualità o garanzie del bene vantate dal privato. L'art. 483 del codice penale punisce con la reclusione fino a due anni chi attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l'atto è destinato a provare la verità. PlurilexLa Legge per Tutti

Il secondo equivoco è pensare che, una volta firmato, il problema sia sepolto. La falsità del contenuto non incide sulla validità dell'atto notarile, ma apre il fronte delle responsabilità successive: chi ha reso una dichiarazione mendace risponde civilmente per i danni, può essere chiamato a risarcire l'acquirente per le spese di regolarizzazione e può incorrere in responsabilità penale se la dichiarazione è stata resa consapevolmente. L'atto regge, il dichiarante no. ADICU aps

C'è infine un elemento che nessuno considera al momento della firma: il tempo. Una carenza documentale taciuta oggi riemerge alla rivendita successiva, in sede di successione, alla prima richiesta di mutuo del compratore o al primo accesso agli atti richiesto dal suo tecnico. Nel frattempo sono maturati interessi, rivalutazione e spese legali.

Vale la pena ricordare che la responsabilità non si ferma al venditore. Il tecnico che assevera il falso risponde in proprio, e il mediatore ha l'obbligo, ai sensi dell'art. 1759 del codice civile, di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note che possano influire sulla conclusione dell'affare. Un'agenzia che "non ha guardato" non è un'agenzia prudente: è un'agenzia esposta, e che espone i propri clienti.

Delega a noi le verifiche tecnico-legali

Da oltre quarant'anni Immobiliare Cannavale lavora nel quadrante sud di Roma su immobili che gli altri considerano complicati: pratiche edilizie incomplete, condoni mai perfezionati, difformità catastali, vincoli ed eredità. L'agibilità è uno dei capitoli del nostro protocollo di acquisizione, non un controllo dell'ultimo minuto.

Prima ancora di pubblicare un immobile ricostruiamo la sua storia documentale: titoli edilizi e successive varianti, stato legittimo, esiti dei condoni, corrispondenza tra planimetria catastale e stato di fatto, presenza ed efficacia dell'agibilità per ogni porzione dell'unità. Il risultato è un referto di analisi documentale che dice al venditore, in anticipo e per iscritto, che cosa è a posto, che cosa va integrato e che cosa va dichiarato al notaio. Chi arriva al rogito con questo lavoro alle spalle non firma dichiarazioni che non può sostenere e non scopre nulla di sgradevole tre giorni prima dell'appuntamento.

Se stai per vendere o per acquistare un immobile a Casal Palocco, Axa, Infernetto, Acilia, Ostia o al Torrino, e non hai la certezza assoluta della sua posizione documentale, non lasciarla verificare al perito della banca dell'acquirente. Contattaci: ce ne occupiamo noi, prima che diventi un problema.

Domande frequenti

Si può vendere una casa senza certificato di agibilità a Roma?
Sì, la vendita è valida e l'atto non è nullo. Ma il venditore resta inadempiente rispetto all'obbligo di consegna dei documenti e, a seconda che le difformità sottostanti siano sanabili o insanabili, l'acquirente può chiedere il risarcimento, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto.

Un immobile storico privo di agibilità è irregolare?
Non necessariamente. Per i fabbricati anteriori al 1934 il documento non era previsto. Quello che conta è verificare la legittimità urbanistica dell'edificio e degli interventi successivi, e stabilire se i requisiti per ottenere l'agibilità siano oggi tecnicamente raggiungibili.

L'agibilità sana un abuso edilizio?
No. Sono piani distinti. La segnalazione di agibilità presentata su un immobile con difformità non sanate è inefficace e non produce alcuna regolarizzazione.

La banca eroga il mutuo se manca l'agibilità?
Dipende dall'istituto e dall'esito della perizia. Molte banche richiedono il documento o, in alternativa, una relazione tecnica che attesti la sussistenza dei requisiti. È una delle cause più frequenti di slittamento del rogito.

Che cosa rischia chi dichiara il falso davanti al notaio?
Le dichiarazioni mendaci su circostanze oggettive possono integrare il reato di falsità ideologica del privato in atto pubblico, punito con la reclusione fino a due anni, oltre alla responsabilità civile per i danni causati all'acquirente.